1. Le régime de croisière suivi depuis 1965





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40 ans de prix des logements en Ile-de-France

au travers des bases de données notariales
par Jacques Friggit, Ministère de l'Équipement, Conseil Général des Ponts et Chaussées.

(Exposé effectué le 23 octobre 2001 lors du forum « Le marché du logement en Ile-de-France » organisé par le Conseil Régional d’Ile-de-France et la Chambre Interdépartementale des Notaires de Paris.)


1. Le régime de croisière suivi depuis 1965

2. La crise de 1987-1995

3. La différenciation locale du prix des logements

4. La différenciation entre appartements et maisons

5. Prix des logements et budgets des collectivités locales

6. Conclusion: éléments pour une prospective


1.Le régime de croisière suivi depuis 1965


Pour replacer dans son contexte historique l'évolution récente du prix des logements, en Ile-de-France comme en France, il convient de remonter à 1914.

Au début des hostilités, par solidarité nationale, un blocage des loyers est instauré. Associé à l'inflation de guerre, il induit une baisse du prix des logements en francs constants et par rapport au revenu par ménage. La paix revenue, il n'est pas levé, mais est maintenu, associé à des lois de "respiration" qui n'en atténuent les effets que modérément.

En 1939, un second blocage des loyers est instauré. Il induit une dévalorisation des logements encore plus forte que le premier, l'inflation induite par la seconde guerre mondiale étant beaucoup plus forte que celle induite par la première. A la Libération, le prix des logements, rapporté au revenu par ménage, est réduit à un niveau extraordinairement bas, du moins pour les ménages qui ont un logement (graphique 1).

La loi de 1948, qui organise la sortie du blocage des loyers1, déclenche une hausse rapide tant des loyers que du prix des logements. Cette hausse est d'autant plus forte que la proportion de logements locatifs est élevée (car ces logements sont ceux qui avaient été les plus dévalorisés par les blocages des loyers de 1914 et de 1939), ce qui explique qu'elle est plus forte à Paris que dans le reste de l'Ile-de-France et a fortiori qu'en province.

graphique 1


Ce n'est qu'au début des années 1960 que le prix des logements, rapporté au revenu par ménage, retrouve son niveau de l'entre-deux-guerres.

Depuis 1965, le prix des logements, rapporté au revenu disponible par ménage, montre une remarquable stabilité, tant en Ile-de-France que sur l'ensemble de la France: il évolue à l'intérieur d'un "tunnel" de largeur ±10% autour du revenu disponible par ménage (graphique 2)2. La crise de 1987-1995 fait exception en Ile-de-France.

graphique 2



2.La crise de 1987-1995


La récente crise immobilière, moins forte en immobilier d'habitation qu'en immobilier d'entreprise, a été très concentrée géographiquement.

Principalement à Paris et à un moindre degré en banlieue et dans quelques zones de province, le prix des logements a fortement augmenté de 1985 à 1990 puis a fortement diminué jusqu'en 1998. On présente souvent cette période comme une période d'euphorie (1986-1990) suivie d'une période de crise (1991-1998).

Cette terminologie est inadaptée.

  • Elle est biaisée, privilégiant le point de vue du propriétaire au détriment de celui de l'utilisateur. Du point de vue des ménages, consommateurs finaux du service immobilier, la période 1986-1990 fut davantage une calamité qu'une cause d'euphorie. S'ils n'étaient pas propriétaires, la hausse des prix de cession et des loyers pénalisait leurs conditions de logement, et la période 1991-1998 fut au contraire une aubaine3. S'ils étaient propriétaires, ils ne bénéficièrent de la crise que s'ils purent vendre et/ou acheter au bon moment, activité spéculative qui n'était pas leur métier et constituait un facteur de risque.

  • Sur le plan de l'écart entre prix et "valeur" (indicateur d'efficience du marché), rétrospectivement, la période 1987-1990 apparaît comme une aberration, qui recelait les causes du réajustement qui a suivi, et la période 1991-1995 comme le retour à une situation plus saine.

On étend donc ici le qualificatif de crise à l'ensemble de la période.

Plus précisément, ce n'est qu'à la fin de 1987 que le prix des logements à Paris est sorti, par le haut, du "tunnel" de largeur ±10% autour du revenu disponible par ménage à l'intérieur duquel il évoluait depuis 1965. Après avoir atteint un maximum en 1990 ou 1991 selon le département considéré, il a réintégré le "tunnel" en 1995. On considérera donc 1987 comme l'année du début de la crise et 1995 comme l'année de sa fin.

Là où la crise a fait sentir ses effets, le prix des logements, rapporté au revenu disponible par ménage, a suivi une évolution en "chapeau de gendarme" (graphique 3). La hauteur du "chapeau" fournit un indicateur de l'intensité de la crise (carte 1). En Ile-de-France, il apparaît clairement que la crise a été d'autant moins prononcée que l'on s'éloigne de Paris. Cela n'a pas toujours été perçu à l'époque: peut-être parce que l'on ne disposait au milieu des années 80 d'indices fiables du prix des logements qu'à Paris, des observateurs peu attentifs ont parfois généralisé abusivement à l'ensemble de l'Ile-de-France, voire de la France, la situation qui était observée dans la capitale.

La crise a atteint son apogée en 1990 à Paris, fin 1990 dans les Hauts-de-Seine et en 1991 dans les autres départements de l'Ile-de-France, ce qui signale sans doute un effet d'"entraînement" du marché parisien sur le marché des autres départements.

graphique 3


carte 1


A l'apogée de la crise, là où elle a été aiguë, le taux d'effort nécessaire pour l'achat d'un logement a atteint un niveau très élevé (graphique 44), comme en 1981, mais dans un contexte différent. En 1981, le niveau très élevé du taux d'effort était causé par les taux d'intérêt, non par le prix des logements, et l'inflation, alors très forte, en amoindrissait les effets. Au contraire, en 1990-1991, il était causé par le prix des logements et n'était plus compensé par l'inflation, devenue faible.

graphique 4



3.La différenciation locale du prix des logements


On distinguera successivement la différenciation locale du niveau des prix et celle de leur évolution.

3.1.Différenciation locale du niveau des prix


Le prix des logements est aussi étroitement lié au revenu par ménage dans l'espace que dans le temps.

Sur les graphiques qui suivent, la dispersion des points représentatifs des différentes zones géographiques illustre l'hétérogénéité du prix des logements et du revenu par ménage, leur alignement illustre le lien étroit dans l'espace de ces deux variables.

Tant le prix des logements que le revenu par ménage sont beaucoup plus élevés en Ile-de-France que dans le reste de la France (graphique 5).

Trois groupes de départements peuvent être distingués en Ile-de-France (graphique 6).

Paris, les Hauts-de-Seine et les Yvelines présentent des prix moyens des logements et des revenus par ménage très proches. Bien évidemment, les ménages arbitrent différemment, dans ces trois départements, entre les différentes composantes de la valeur d'un logement: pour un prix de logement donné, s'ils choisissent de résider à Paris (où les prix par m² sont les plus élevés), ils privilégient la localisation au détriment de la surface; s'ils choisissent de résider dans les Hauts-de-Seine ou a fortiori dans les Yvelines, ils font le choix inverse.

La Seine-et-Marne, l'Essonne, le Val de Marne et le Val d'Oise présentent également des prix moyens et des revenus par ménage assez proches.

Enfin, la Seine-Saint-Denis présente des prix moyens et des revenus par ménage proches de ceux que l'on trouve en province.

Des analyses par commune (graphique 7) et par arrondissement parisien (graphique 8) mettent en évidence des phénomènes analogues.

Le lien étroit dans l'espace entre prix des logements et revenu par ménage illustre une puissante ségrégation sociospatiale par le logement.
graphique 5



graphique 6


graphique 7



graphique 8



3.2.Différenciation locale de l'évolution des prix


Hormis pendant la crise de 1987-1995, le prix des logements a évolué de manière assez parallèle dans les différents départements de l'Ile-de-France (graphique 9; les fluctuations qui apparaissent sur ce graphique pour les années les plus anciennes sont pour partie dues aux incertitudes de mesure).

Il en résulte que les hiérarchies sociospatiales que l'on vient de mentionner ont été relativement stables dans le temps depuis les années 60.

En tendance sur le long terme, les prix ont néanmoins crû un peu plus rapidement dans la Seine-et-Marne et les Yvelines que dans le reste de la région.

graphique 9



4.La différenciation entre appartements et maisons


Une analyse par département distinguant maisons et appartements confirme le lien étroit entre prix des logements et revenu par ménage (graphique 10).

En moyenne, le prix d'une maison donnée augmente plus rapidement que celui d'un appartement donné (graphique 11), partout où ces deux types de logement sont en concurrence. Cette évolution reflète la préférence des ménages pour la maison individuelle. Elle est compensée par un rendement locatif généralement plus faible pour les maisons que pour les appartements.

Parallèlement, le revenu moyen des occupants de maisons augmente plus rapidement que celui des occupants d'appartements5, confirmation supplémentaire du lien étroit entre le prix des logements et le revenu de leurs occupants.

graphique 10


graphique 11



5.Prix des logements et budgets des collectivités locales


Les droits sur les mutations d'immeubles à titre onéreux, dont l'assiette croît tendanciellement plus rapidement que le produit intérieur brut (graphique 12, graphique 13 et graphique 14), sont devenus la seconde recette propre des départements par leur montant.

Néanmoins, ils constituent également leur première recette en termes de volatilité, particulièrement en Ile-de-France. La difficulté d'en prévoir le montant handicape la planification budgétaire des collectivités locales qui les perçoivent. Cela constitue une raison supplémentaire pour ces dernières de suivre avec attention l'évolution du prix et du nombre des transactions de logements (qui constituent 80% de l'assiette des droits). L'existence d'indices de prix fiables tels que les indices Notaires-INSEE, à défaut de permettre une prévision fiable de cette recette, devrait du moins, à terme, faciliter la gestion de sa volatilité par des instruments financiers adaptés.

graphique 12


graphique 13


graphique 14



6.Conclusion: éléments pour une prospective

6.1.Une information de plus en plus abondante


L'apparition récente de bases de données puissantes, exhaustives ou proches de l'exhaustivité, et publiques pour certaines (telles que la base BIEN), permet de construire des indices fiables du prix des logements à un niveau géographique de plus en plus fin et de les replacer dans leur contexte historique. Elle permet également d'observer la structure des mutations. Cela a transformé et transformera encore davantage l'information immobilière, du moins en immobilier d'habitation.

6.2.Prolongement des régularités observées sur le passé


Les résultats obtenus sur le passé permettent de préciser le processus de prix des logements. Néanmoins, ils ne peuvent être utilisés qu'avec prudence pour la prévision du futur. En effet, le prolongement de "tendances" ou "régularités" graphiques passées est un exercice délicat. Les graphiques peuvent être lus de manière différente, selon la base temporelle que l'on choisit et selon la variable (prix à la consommation, produit intérieur brut, revenu disponible par ménage) à laquelle on compare le prix des logements. Selon que l'on choisit de lire et de prolonger telle ou telle "tendance" ou "régularité", on peut obtenir des résultats très différents. Par ailleurs, des changements structurels de l'environnement du marché du logement peuvent influer sur son comportement. Il faut donc procéder avec prudence.

La période antérieure à 1965, marquée par deux guerres mondiales catastrophiques, présente un intérêt historique mais ne saurait servir de fondement à une prévision. Ses turbulences font cependant clairement ressortir, par contraste, la remarquable régularité qui a prévalu à quelques exceptions près depuis 1965, à savoir l'évolution du prix des logements, en Ile-de-France comme en France, à l'intérieur d'un "tunnel" de largeur ±10% autour du revenu disponible par ménage. On considérera comme exceptionnelle, non représentative de la "normalité historique", la crise de 1987-1995 là où elle a été aiguë.

Faute de raison de procéder autrement, la meilleure méthode de prédiction semble être de prolonger la "normalité historique", à savoir de prolonger ce "tunnel".
Sur le long terme, le prix des logements devrait donc croître comme le revenu disponible par ménage, soit de 1,5% à 2% par an en francs constants ou, pour une inflation de 2% par an, de 3,5 à 4% par an en francs courants.

La différenciation de la croissance du prix des maisons et des appartements devrait se poursuivre.
Sur le court terme, le prix des logements à Paris est proche, au premier semestre 2001, du "haut" du "tunnel" représentatif de la normalité historique (graphique 15). Néanmoins, il demeure à l'intérieur de ce "tunnel" et n'est donc pas "anormalement" élevé. Il serait historiquement normal qu'il rejoigne le milieu ou le bas du "tunnel" dans les années qui viennent, et donc que sa croissance soit, à court ou moyen terme, inférieure à sa croissance tendancielle sur le long terme. On ne peut cependant pas exclure absolument qu'il sorte temporairement du "tunnel" par le haut.

graphique 15


La prise en compte des taux d'intérêt confirme cette analyse (graphique 16): l'indicateur de taux d'effort pour Paris a retrouvé au premier semestre 2001 son niveau de 1965. L'inflation actuelle et anticipée étant particulièrement faible, ce niveau ne peut pas être considéré comme bas, mais il demeure à l'intérieur de marges de fluctuation raisonnables.
graphique 16


S'agissant des appartements en petite couronne, les indices Notaires-INSEE demeurent également à l'intérieur du "tunnel" représentatif de la normalité historique.

On n'a pas de raison de penser qu'il en aille autrement sur le reste de l'Ile-de-France, bien que l'on n'y dispose pas pour l'instant d'indices Notaires-INSEE du prix des logements (cette lacune devrait être comblée dans les prochains mois).

A Paris et en petite couronne, le prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage et l'indicateur de taux d'effort restent très inférieurs à leurs niveaux de 1990, qui au demeurant étaient clairement aberrants et ne sauraient être pris comme points de référence pour juger du niveau des prix actuels.
Pour en savoir plus

"Prix des logements, produits financiers immobiliers et gestion des risques", 380 pages, éditions Economica, septembre 2001.

"Droits de mutation, prix des logements et budgets départementaux", Etudes Foncières, août 2001.

"Le prix des logements sur longue période", L'Observateur de l'immobilier, juin 2001.

"Le prix des logements depuis les années 50", L'Observateur de l'immobilier, juillet 1999.

Les séries annuelles longues (prix des logements et divers indicateurs économiques et financiers depuis 1840) utilisées dans cet article peuvent être téléchargées sur les sites Internet du Ministère de l'Equipement (www.equipement.gouv.fr, rubriques "Economie et statistiques", "Quoi de neuf?", "Construction et logement") et de l'ADEF (Association des études foncières, www.adef.org, rubrique "données statistiques").
[Encart 1]

Méthodologie

Les bases de données notariales (base BIEN pour l'Ile-de-France et base Perval pour la province) contiennent non seulement le prix de la mutation (à partir duquel les indices Notaires-INSEE sont établis) mais également le prix de la mutation précédente (c'est-à-dire le prix auquel le vendeur du bien l'avait acheté) et sa date. A partir de ces informations, il est possible de reconstituer le prix des logements dans le passé, en remontant bien avant la création des bases de données notariales: jusqu'aux années 1950 en Ile-de-France et jusqu'aux années 1930 sur l'ensemble de la France. A Paris, en reprenant les travaux de Gaston Duon, on peut par ailleurs remonter jusqu'à 1840.
[Encart 2]

Mesure du revenu par ménage

Le revenu par ménage est égal au revenu des ménages divisé par le nombre des ménages. Il existe plusieurs mesures du revenu des ménages.

La mesure la plus large est le revenu disponible brut des ménages. Il représente environ 70% du produit intérieur brut et inclut des agrégats que les ménages ne considèrent pas habituellement comme un revenu, par exemple les transferts sociaux tels que charges sociales payées par les employeurs qui bénéficient in fine aux salariés. C'est cette mesure que l'on utilise ici pour les analyses temporelles, parce qu'une série longue sur l'ensemble de la France, remontant jusqu'aux années 20, en est disponible à l'INSEE. Sa différenciation géographique est cependant limitée: le revenu disponible brut des ménages n'est connu qu'au niveau régional, et seulement depuis le milieu des années 1980.

La mesure la moins large est le revenu imposable net des ménages. Il représente environ 35% du produit intérieur brut, soit la moitié du revenu disponible brut des ménages. Il est disponible à un niveau géographique très fin (par commune, voire par section cadastrale)) mais seulement sur une période relativement courte (depuis le début des années 1980). C'est cette mesure que l'on utilise ici pour les analyses géographiques à un instant donné.

Le revenu disponible brut et le revenu imposable net n'évoluent pas en parallèle, mais leurs divergences sont limitées comparées aux fluctuations du prix des logements. Par ailleurs, la différenciation régionale de l'évolution du revenu disponible brut par ménage, pour les années où on peut la mesurer, est faible par rapport aux fluctuations du prix des logements.

Il importe de souligner que, pour les analyses temporelles, le revenu disponible brut par ménage auquel on compare le prix des logements dans une aire géographique donnée est celui de l'ensemble des ménages français, non celui des ménages résidant dans l'aire géographique considérée. Une divergence du prix des logements par rapport au revenu disponible brut par ménage de l'ensemble des ménages français peut très bien refléter une divergence locale du revenu disponible brut par ménage par rapport à la moyenne nationale. Les hétérogénéités locales, d'un département ou d'une région à l'autre, de l'évolution du revenu par ménage sont néanmoins faibles par rapport à celles de l'évolution du prix des logements, bien qu'elles puissent parfois être sensibles à un niveau géographique plus fin ou d'un type de logement à un autre (certains parcs pouvant par exemple se paupériser assez rapidement).


1 Contrairement à une opinion répandue, la loi de 1948 n'est pas une loi de blocage des loyers, mais une loi de "respiration".

2 Le suivi local de l'évolution du revenu par ménage présente certaines difficultés (cf. encadré).

3 De même, la période des chocs pétroliers des années 1970 est présentée comme une période de crise dans les pays consommateurs de pétrole mais comme une période d'euphorie dans les pays producteurs de pétrole, et la forte baisse du prix du pétrole en 1985 marque la fin de la crise pétrolière dans les premiers pays mais son début dans les seconds.

4 L'indicateur de taux d'effort est égal au prix d'un logement multiplié par le coût du crédit (mensualité pour 1 franc de capital emprunté sur 15 ans au taux long de marché) et divisé par le revenu disponible par ménage. Il est exprimé en base 1965 = 1. Il ne prend pas en compte les fluctuations des financements réglementés et des taux d'apport personnel.

5 Source: Enquêtes logement.

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