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Sommaire


I historique



Si on construit le nouvel IGH à l’endroit juste à côté du pont des fusillé (phase 4 du projet NGC), il faut ABSOLUMENT parler dans la partie historique de la maison d’arrêt !!!!!!

II. L’IGH dans la ville




  1. Naissance de ces géants au cœur des villes

Dans le but d’exprimer une puissance religieuse ou politique, les hommes ont toujours été attirés par les constructions en hauteur. Les ziggourats, pyramides ou autres cathédrales sont autant de témoins de cette course à la hauteur. A l’époque, les architectes se devaient de contourner les difficultés techniques qui n’étaient bien entendu pas du même ordre que celle rencontrées aujourd’hui.



Faisons maintenant un bond dans le temps pour atterrir au XIXè siècle. Jusqu'alors, les bâtiments de plus de six étages étaient rares. Il était inconcevable de monter quotidiennement autant d’étages en escalier. En outre, la pression de l'eau courante n’était pas suffisante pour s’élever à plus de 15m. Une connaissance accrue en termes de charpente (en fonte à l’époque), la création de l’ascenseur par Otis…sont autant d’éléments contextuels qui vont favoriser la construction des tous premiers gratte-ciel à Chicago lors d’un concours de reconstruction de la ville suite au violent incendie de 1871. A ce moment les gratte-ciel étaient construit pour contrecarré le prix élevé du m² et étaient uniquement fonctionnels, l’aspect extérieur passant au second plan.

Expression mégalomaniaque de la volonté de puissance, ces géants doivent faire face à des problématiques de plus en plus complexe : création de fondations et de matériaux plus résistants, contrer l’oscillation des structures provoquées par le vent (on raconte d'ailleurs que les occupants des premiers gratte-ciel américains désertaient les derniers étages, en proie au « mal de mer » occasionné par des balancements de plus de 30 centimètres).

L’amélioration des liaisons entre éléments a, par exemple, permis de passer de 10-15 étages fin dix-neuvième siècle à 30-40 étages en 1930.

C’est à partir du 20ème siècle qu’une approche esthétique se développa, le gratte-ciel présentant avant tout une vision de prestige que recherchaient les investisseurs et architectes, avec la renommée de posséder le plus haut gratte-ciel du monde et allant même jusqu'à éclairer le bâtiment la nuit. Mais le gratte-ciel reste un bâtiment fonctionnel, accueillant des bureaux loués pour rentabiliser la construction.

Incontestable pionner dans la construction des gratte-ciel, les Etats-Unis possèdent aujourd’hui un bon nombre des plus hauts bâtiments de la planète. La ville de News York compte par exemple 5137 gratte-ciel (hauteur supérieure à 152m). Mais le prestige a changé de continent, l’Asie est devenu la région actuellement la plus active dans la construction de nouveaux buildings. Hong Kong en Chine est désormais la première ville au monde en nombre de gratte-ciel avec pas moins de 6943 bâtiments de plus de 152m, reléguant New York à la seconde place. L’Europe n’a pas la fièvre des gratte-ciel, possédant quelques hauts bâtiments mais en petit nombre et répartis dans les plus grandes villes. Aucun bâtiment d’Europe n’apparaît dans les 50 plus hauts buildings au monde. Le plus haut bâtiment européen se situe en Allemagne avec 259m, il s’agit de la Commerzbank Tower à Francfort et fut inauguré en 1997. Le plus grand gratte-ciel de France est la Tour Montparnasse à Paris qui culmine à 210 mètres et dont la construction a été achevée en 1973.
Classement des dix plus hauts buildings de la planète (mât ou antenne non compris) :

1 - Burj Khalifa (connu aussi comme le Burj Dubai) - Dubai - Émirats arabes unis : 818 m et 162 étages.
2 - Taipei 101 - Taipei - Taiwan : construite en 2004, 448 m (508 m avec le mât)
3 - Shanghai World Financial Center - Shanghaï - République populaire de Chine : (2008), 492 m.
4 - International Commerce Center - Hong-Kong - Chine : 484 m, 110 étages, 2002-2010.
5 - Willis Tower (anciennement Sears Tower) - Chicago - États-Unis : construite en 1974, 442 m (527,3 m. avec l’antenne)
6 - Petronas Twin Towers 1 et 2 - Kuala Lumpur - Malaisie : construite en 1998, 410 m (452 m avec les antennes)
7 - Trump International Hotel and Tower - Chicago - États-Unis : achevé en 2009, 356,9 m (423,4 avec l'antenne)
8 - Jin Mao Tower - Shanghai - Chine : construite en 1999, 421 m.
9 - Two International Finance Center - Hong-Kong - Chine : construit en 2003, 412 m.
10 - Citic Plaza - Guangzhou (Canton) - Chine : construite en 1996, 391 m.

Comme indiqué ci-dessus, les premiers immeubles de grande hauteur sont nés aux Etats Unis et sont appelés gratte-ciel (bâtiment de plus de 150m de hauteur). En France, il en est tout autre, un immeuble est considéré comme un IGH à partir de 28m s’il est occupé par des bureaux ou bien à partir de 50m si ce sont des logements. A partir de 200m de hauteur, un IGH devient un ITGH (immeuble de très grande hauteur).

Pour conclure cette première partie, nous allons nous intéresser à la manière dont les tours (gratte-ciel, IGH…) s’insèrent dans la ville.


  • La plus simple et la plus ancienne est la tour monument. C’est une tour isolée, signalant un des pôles de la ville. Dans cette catégorie, on trouve notamment la Turning Torso à Malmö, la tour Agbar à Barcelone, la tour Swiss Re à Londres. L’architecture post-moderne, associée aux progrès techniques les plus récents, offre sur ce plan une nouvelle génération de tours monuments, qui relève parfois de l’œuvre sculpturale artistique.



  • Une deuxième manière est d’en faire le gabarit ordinaire de la ville. Une de ses versions historiques est la fameuse ville de San-Gimignano en Toscane, mais elle s’est surtout diffusée au XXe siècle dans les villes américaines comme Chicago, New York, Sao Paulo, etc. Dont elle constitue le centre-ville, puis dans les métropoles asiatiques, Hongkong, Singapour, Shanghaï, etc. Elle est plus rare en Europe, où Francfort reste une exception.





  • La troisième manière, plus sophistiquée, est la création d’une grappe de tours formant un quartier d’affaires, à l’exemple de la Défense, de Canary Wharf à Londres ou du projet de Zuidas à Amsterdam.


L’immeuble de grande hauteur est donc un ingrédient urbain à utiliser en pensant à la ville et à son usage. Cela doit nous conduire à ne plus le considérer seulement comme un monument d’architecture ou un produit immobilier d’exception, mais comme un élément constitutif de la ville qui doit participer à son projet urbain.

  1. L’IGH, un système en interrelation avec la ville.


Identité de la ville (paysage urbain)

Réseaux de transport



Ce schéma systémique représente l’IGH dans son environnement complexe qu’est la ville au sens large (réseaux, activités, populations, bâtiments…). L’IGH se présente alors comme un système en interrelations avec ce qui l’entoure mais aussi avec les sous-systèmes qui le compose. Une décision ne doit alors pas tenir compte que d’une seule dimension mais bien de l’ensemble du système afin d’optimiser les chances de réussite du projet.

Dans le cadre du projet Nancy Grand Cœur, l’IGH est bien entendu en étroite relation avec l’ensemble du projet urbain. Une forte connotation développement durable est donc à mettre en avant.

Usagers, Habitants, Commerçants

Classes sociales

Maîtrise d’ouvrage

Type de fonction (logement, tertiaire…)

Structure (architecture)

IGH

Fonctions allant-tour (complémentaires ou concurrentielles)

Environnement

Ville, agence d’urbanisme

Maîtrise d’œuvre




  1. Trois piliers pour la réussite d’un projet d’IGH

La destruction de tours des années 60 (en France) est devenue un acte sacrificiel destiné à exorciser les tares urbaines originelles des grands ensembles d’habitat social. Cette destruction, fortement symbolique, a aussi des motivations objectives qui nous montrent la nature et les conséquences d’un urbanisme non durable avec : au plan économique, un vieillissement prématuré du bâti et des charges de fonctionnement très lourdes ; au plan social, des processus de déqualification, d’exclusion et de précarisation des habitants ; au plan environnemental, des consommations énergétiques et une empreinte écologique excessives.

Longtemps synonyme de déshumanisation de la ville, les tours ambitionnent de reprendre leur place dans le paysage urbain. Contraintes désormais de composer avec les exigences du développement durable, sauront-elles faire leur retour sur la scène architecturale ?

Trois types d’arguments conduisent les métropoles à construire en grande hauteur : la rentabilisation du foncier, l’organisation des déplacements et l’image métropolitaine.
Construire en grande hauteur est d’abord un choix économique qui permet de construire des surfaces importantes en consommant un minimum de sol. L’objectif est de fortement densifier un foncier très rare, très cher ou très coûteux à aménager, la grande hauteur permettant de multiplier la surface utile. Les tours sont aussi une solution architecturale pour réaliser dans de bonnes conditions des produits immobiliers recherchés par les entreprises et les investisseurs.

C’est également un choix environnemental. En effet, en se prêtant à de très fortes densités, il peut être moins consommateur d’espaces ouverts, renforçant la compacité urbaine et permettant, en corollaire, de préserver la trame verte. Surtout, il peut favoriser l’usage des transports en commun en concentrant les fonctions génératrices de déplacements au-dessus ou dans le voisinage immédiat des pôles d’échange.

Enfin, la tour est un message de modernité, de richesse et de savoir-faire. Symbole de la métropole mondialisée, elle affiche sa puissance économique. Concentré de technologie et de design, elle est une vitrine de son ambition et de sa capacité d’investissement ou d’innovation.
Ces arguments appellent cependant des interrogations face à la surenchère manifeste des projets métropolitains. Le gain de charge foncière compense-t-il les coûts de construction et de fonctionnement élevés ? La polarisation des échanges ne peut-elle conduire à la congestion des flux ? La multiplication des tours ne les rend-elle pas banales ? En d’autres termes, aujourd’hui, sait-on construire des tours durables dans une ville durable ?
3.1) Quelle durabilité environnementale ?
La première condition de durabilité des tours est évidemment environnementale. Cette question fait aujourd’hui l’objet d’une grande attention de la part des promoteurs qui ont compris l’importance de l’argument en termes d’économie et d’acceptabilité sociale. De ce point de vue, les progrès sont considérables. À la Défense, par exemple, les projets d’immeubles de grande hauteur de la dernière génération visent des charges énergétiques de 120 kWh/m2/an contre 400 kWh/m2/an pour les tours de la première génération.


http://www.iau-idf.fr/typo3temp/pics/219ab8c2de.jpg


Ces résultats sont obtenus par de nombreuses dispositions de génie climatique, jouant sur les formes et les matériaux, sur les systèmes de ventilation, sur l’optimisation de la consommation d’énergie, sur l’exploitation de l’énergie solaire ou éolienne, sur la gestion des eaux, sur la végétalisation, etc. Cependant, bien que « l’énergie grise » consommée pour la construction ne soit pas intégrée dans ce calcul, on est loin de l’objectif de 50 kWh/m2/an proposé par le Grenelle de l’environnement et plus encore des 15 kWh/m2/an d’une Passivhaus allemande. Par ailleurs, les techniques utilisées, souvent très innovantes, sont aussi très sophistiquées, coûteuses à réaliser, à mettre en œuvre et surtout fragiles et exigeantes en entretien.

D’autre part, le cout en matière d’énergie (chauffage, climatisation…) est moindre pour un IGH tertiaire que pour des immeubles éparpillés comportant le même nombre d’employés.

Le Pacte écologique crée par la fondation Nicolas Hulot à travers deux des 10 articles va dans le sens des IGH :

  • Limiter l’extension périurbaine qui détruit les paysages et la biodiversité, augmente les déplacements automobiles et donc les émissions des gaz à effets de serres. Une tour permet de réduire les flux horizontaux qui sont les moins écologiques (Un ascenseur pollue moins d’une voiture).

Parvenir à un « zonage » du territoire qui ne sacrifie plus les écosystèmes et n’encourage plus à une mobilité incessante. Il faut donc rompre la course aux infrastructures qui favorisent l’étalement urbain. Densifier, réconcilier dans un même espace les zones résidentielles, activités économiques, commerciales et de loisirs.


  • Modifier l’offre de transport afin de lutter contre la pollution. Cela signifie de valoriser les transports doux, en commun…ce qui serait facilité si une densification du territoire (résidence, travail..) est effectuée.


http://www.iau-idf.fr/typo3temp/pics/8b8459968c.jpg


3.2) Quelle durabilité économique ?
La question de la durabilité économique des tours se pose. Leur efficacité économique est aujourd’hui incontestable puisqu’il s’agit d’une offre immobilière recherchée au niveau international (du moins était-ce le cas jusqu’à la récente crise financière). Elle se place évidemment sur un marché haut de gamme, assez étroit et très concurrentiel. A noter quand même que les tours situées en plein centre-ville (New-York, Londres…) peuvent par leur attractivité proposée une programmation diversifiée et d’autant plus cher. Les Tours situées plus excentrées (Paris) ne peuvent s’imaginer que dans une programmation tertiaire sur des fonciers au coût raisonnable, avec une maîtrise de la conception et des coûts de construction. Ainsi la mixité fonctionnelle doit être analysée à l’échelle de la ville, du quartier, et non seulement à celle de l’IGH. Elle doit se concevoir dans une logique urbaine bien pensée et dans une interaction dynamique entre tout ce qui fait la ville.

Si la situation influe sur le coût, la hauteur également. Les coûts de construction et les charges de fonctionnement des tours s’élèvent en même temps que cette dernière. Aux alentours de 50 mètres de hauteur, les coûts de construction dépassent 2 000 €/m2 contre 1 500 €/m2 pour du bureau ordinaire ; autour de 150 mètres, hauteur considérée comme optimum par les promoteurs-investisseurs, ils dépassent 3 000 €/m2 ; au-delà de 200 mètres de hauteur, les coûts s’envolent, atteignant environ 6 500 €/m2 pour les 300 mètres de la tour Phare à la Défense.
Il en est de même des charges de fonctionnement avec des effets de seuil très marqués. On a montré précédemment que les tours récentes parvenaient à réduire nettement les charges relatives aux consommations énergétiques (froid, chauffage, éclairage). En revanche, il est beaucoup plus difficile de réduire celles liées à la sécurité, à la maintenance et à l’entretien, pour lesquelles l’exigence de qualité est particulièrement forte dans un milieu clos et densément occupé. Il faut également rappeler l’évolution rapide des besoins des entreprises qui appelle des modifications et des améliorations fréquentes de leurs locaux. Certaines sont prévisibles et peuvent être anticipées lors de la construction. D’autres sont totalement imprévisibles et obligent à des travaux d’aménagement lourds pour remettre les tours au goût du jour.

L’exemple de la Défense montre que, parmi les tours construites avant 1985, cinq tours sur six ont déjà fait l’objet d’une réhabilitation.
3.3) Quelle durabilité sociale ?
Le niveau élevé de ces charges et les coûts de requalification des bâtiments sont parmi les facteurs qui ont contribué à l’image négative des tours d’habitations. Notons que les charges de copropriété des logements situés dans des immeubles de grande hauteur à Paris sont en moyenne deux fois plus importantes que la moyenne parisienne, soit près de 50 €/m2/an contre 24 €/m2/an. Aujourd’hui, des programmes de tours jouent pourtant la diversité et la mixité sociale en associant dans le même immeuble de grande hauteur diverses fonctions (bureaux, commerces, hôtellerie, logements) et en jouant sur la péréquation des charges foncières pour diversifier la nature des logements. Cependant, le niveau élevé des coûts de construction et des charges de fonctionnement limite fortement l’exercice et conduit à nettement privilégier les surfaces immobilières de haut standing.http://www.iau-idf.fr/typo3temp/pics/86269b4076.jpg


Si, comme c’est le cas à Shanghaï, le passage à la grande hauteur se fait au prix de l’expulsion vers la périphérie des populations les plus modestes, on doit s’interroger sur le bénéfice social et environnemental de cette stratégie.
Par ailleurs, les problématiques de sécurité imposent des cloisonnements qui conduisent à une juxtaposition ou un empilement des fonctions et des catégories sociales plutôt qu’à une véritable cohabitation et rendent un peu illusoire la mixité qui est affichée.


  1. Lien avec le projet Nancy Grand Cœur.

Le projet urbain Nancy Grand Cœur à pour objectif de recomposer un nouveau quartier ambitieux, tourné vers l’avenir, en cohérence avec l’histoire de la ville, pour favoriser l’attractivité de l’agglomération. Le projet, de la place de la République jusqu’à l’avenue Général-Leclerc, prévoit 150 000m² de SHON mêlant espaces publics, habitat, services et bureaux dans un cadre environnemental renouvelé et dans un concept de développement durable. Le projet va permettre dans les 10 années à venir de développer 39 000m² d’équipements, 60 000m² de bureaux et près de 700 logements.



La construction d’un immeuble de grande hauteur (IGH) doit s’inscrire dans le programme de léco-quartier Nancy Grand Cœur qui repose sur 4 fondamentaux :

  • La mutabilité – L’évolution d’un quartier ancré dans l’histoire et la géographie,

  • La mixité – un quartier central vivant, de nouveaux lieux, de nouveaux programmes,

  • La mobilité – un quartier à échelle humaine, le piéton au cœur du dispositif d’aménagement,

  • La présence de la nature – un quartier vert, de nouveaux espaces publics et paysagers

Nous avons dégagé la problématique suivante:

Le Grand Nancy par l’intermédiaire du quartier Nancy Grand Cœur met en avant une ville, une vie durable : mise en place d’une mixité urbaine et fonctionnelle, aborder les problématiques d’aujourd’hui et de demain tout en gardant un regard sur son identité passé, (ré) introduire la nature en ville… Voilà tout autant d’objectifs qui prônent une ouverture, une harmonie entre l’utilisateur et l’espace en présence.
Comment à travers ce vaste programme, construire un IGH répondant à toutes les exigences, mais surtout faire accepter à la population ce type de bâtiment qui ont longtemps été synonyme de déshumanisation de la ville et que déjà par le passé, la construction de la Tour Thiers avait fait débat ?

III. Notre proposition



Faisabilité

Objectifs


  • Etudier et choisir des scénarios

Nous allons aborder deux scénarios présentant chacun leurs avantages.

Réhabilitation de la tour Thiers

Donner deux trois avantages

Construction d’un IGH au niveu de la rue Poirel et du pont des fusillé ou le projet Nancy Grand Cœur prévoit en phase 4 un programmes mixtes (logements, commerces, tertiaire environ 920 nouveaux emplois et 300 logements)





  • S'assurer que la solution retenue correspond aux objectifs

Projet NGC : Dans une volonté de continuité de l’espace urbain, il est proposé de travailler un gabarit relativement bas, entre 18 et 21 mètres.(si choix d’un nouveau IGH)

Gabarit de la ville historique en plan et en coupe, ce principe aura également pour conséquence de favoriser l’intégration des constructions de grandes hauteurs du quartier Saint Sébastien.

Cette dernière volonté nous dirige plutôt vers la construction d’un nouvel IGH au niveau de la rue Poirel et du Pont de Fusillé (ce qui permet la symétrie avec la tour Thiers par rapport au nouveau centre des congrès).

De plus une mixité fonctionnelle était déjà prévu à cette emplacement, c’est que le diagnostic effectué devait etre cohérent avec ça, alors pourquoi ne pas « regrouper » le quartier en une tour ?!!! (essayer de trouver le diagnostic)

Livrables


  • Plan-Qualité

    • CDCF



    • Risques

  • Plan de Management

    • Organigramme de tâches

    • Fiches de tâches

    • Planning Directeur

    • Budget

    • Synthèse économique

  • Actions

    • rédiger le cahier de charges fonctionelles (CDCF)

    • analyser les risques

    • structurer le projet

    • estimer les coûts prévisionnels

      • CBS

    • établir le Macro-Planning

    • calculer la rentabilité du projet (ROI)

  • Outils

    • Tableau de choix multicritères

    • Schéma de configuration

    • Tableaux de financement

    • Tableaux d'impact coûts/délais des scénarios

En plus, a introduire je ne sais pas encore ou :




Les immeubles de grande hauteur peuvent contribuer à créer un paysage urbain marquant, visible de Paris et de la Métropole. Ils permettent « d’absorber » les nombreuses infrastructures routières et ferroviaires et de se protéger de leurs nuisances.

- Les immeubles jusqu’à 50 mètres de hauteur (soit 15 étages) conviennent bien aux logements. Ils permettent d’en augmenter le nombre tout en préservant la qualité des espaces libres. Au-delà de 50 mètres, les normes

IGH (immeuble de grande hauteur) imposent des contraintes de sécurité qui pèsent sur les charges de location et de gestion, les rendant incompatibles avec des loyers sociaux.

- Les immeubles de grande hauteur (jusqu’à 200 mètres de haut) sont destinés à accueillir des activités, des bureaux, donc de l’emploi. Ces immeubles s’insèrent dans le paysage urbain grâce à un traitement des premiers niveaux qui assure une continuité le long des rues, dans la tradition des rues parisiennes. Les rezde-chaussée accueillent des commerces et services qui apportent de la convivialité et créent une vie de quartier.


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