Les dispositifs d’investissement locatif





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LES DISPOSITIFS D’INVESTISSEMENT LOCATIF
TABLEAU COMPARATIF DES DIFFERENTS DISPOSITIFS

Fiscal

Logements loués vides

Location meublée

Frais réels

Robien recentré neuf et ancien à réhabiliter

Borloo neuf
et ancien à réhabiliter

Borloo ancien

Micro-foncier

Champ d’application

Tous logements, sur option (1) pour les bailleurs dont le revenu brut foncier ne dépasse pas 15.000 € et de plein droit pour les autres

France métropolitaine et DOM

(1) option globale par période de 3 ans

Neuf ou ancien réhabilité

France métropolitaine et DOM

Dans les DOM, pas de cumul possible avec la réduction d'impôt

Neuf ou ancien réhabilité

France métropolitaine et DOM

Dans les DOM, pas de cumul possible avec la réduction d'impôt

Logements anciens avec conventionnement ANAH (avec ou sans travaux)

France métropolitaine et DOM

Tous logements, à condition que le revenu foncier du bailleur ne dépasse pas 15.000 € (possibilité d'option (1) pour le régime des frais réels)

France métropolitaine et DOM

(1) option globale par période de 3 ans

Tous logements, à condition que les recettes du bailleur au titre de la location meublée ne dépassent pas 76.300 € HT et 50 % de son revenu global

Amortis-sement

Non

6 % pendant 7 ans

4 % pendant les 2 années suivantes

6 % pendant 7 ans

4 % pendant les 2 années suivantes

2,5 % pendant les 2 périodes de 3 ans suivantes, si les conditions demeurent respectées

Non

Non

Non

Déduction spécifique ou abattement

Pas de DS

DS de 26 % en ZRR uniquement

Pas de DS ailleurs

DS de 30 %

DS de 30 % si plafond conventionné ANAH < loyer ‹ plafond intermédiaire

DS de 45 % si loyer ‹ au plafond conventionné ANAH (ou éventuellement plafond dérogatoire social ou très social)

Abattement de 30 %

Le bénéfice net est calculé par application au chiffre d'affaire HT de l'année d'imposition d'un abattement spécifique de 68 % avec un minimum de 305 €

Engagement de location

Non

9 ans

9, 12 ou 15 ans

6 ans

Non

Non

Déficit foncier imputable sur revenu global

Oui, jusqu'à 10.700 €

Oui, jusqu'à 10.700 €

Oui, jusqu'à 10.700 €

Oui, jusqu'à 10.700 €

Sans objet

Sans objet

Plafond de loyer (en € par mois et par m2 utile) (baux conclus en 2007)

Non

Zone A : 19,89 €/m²
Zone B1 : 13,82 €/m²
Zone B2 : 11,30 €/m²
Zone C : 8,28 €/m² *

Zone A : 15,92 €/m²
Zone B1 : 11,06 €/m²
Zone B2 : 9,04 €/m²
Zone C : 6,63 €/m² *

Zone A : 5,59 - 15,90 €/m²
Zone B : 5,22 - 10,39 €/m²
Zone C : 4,63 - 7,52 €/m² *

Non

Non

Restrictions concernant le locataire

Non

Le locataire ne doit pas appartenir au foyer du bailleur

Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur ni être un ascendant / descendant

Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur ni être un ascendant / descendant

Non

Non

Plafond de ressources

Non

Non

Oui **

Oui **

Non

Non

* Zone A (agglomération parisienne, la Côte d'Azur, le Genevois français) : 20,45 €

Zone B1 (les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères, le pourtour de la Côte d'Azur, les départements outre-mer et la Corse) : 14,21 €

Zone B2 (les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l'Ile-de-France) : 11,62 €

Zone C (le reste du territoire) : 8,52 €

Les zones A, B1, B2, C sont définies par l'arrêté du 10.08.06 : JO du 11.08.06
**

Plafond de ressources (en €)

(baux conclus en 2006)

Composition du foyer locataire

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

Personne seule

33.233

24.685

22.628

22.475

Couple

49.668

36.250

33.230

30.209

Pers. seule ou couple avec 1 pers. à charge

59.704

43.398

39.782

36.165

Pers. seule ou couple avec 2 pers. à charge

71.516

52.521

48.145

43.768

Pers. seule ou couple avec 3 pers. à charge

84.661

61.644

56.507

51.370

Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l'année 2004.

Pers. seule ou couple avec 4 pers. à charge

95.267

69.535

63.740

57.946




Majoration par personne à charge

+ 10.617

+ 7.897

+ 7.239

+ 6.580


OBJECTIFS DES DISPOSITIFS D’INVESTISSEMENT LOCATIF



Objectif pour l’Etat : Favoriser la création d’une offre locative privée à des niveaux de loyer fixés à 70% des loyers du marché, et éventuellement, réserver ces logements à des locataires disposant de ressources modestes.

Avantage pour le propriétaire – bailleur : La défiscalisation dans l’immobilier permet au propriétaire – bailleur de réduire la charge de ses impôts tout en se constituant un patrimoine et sans modifier son niveau de vie.

Avantage pour le locataire : Trouver des logements décents à louer, dont le montant des loyers en dessous du marché et éventuellement ouvert qu’à des personnes dont les revenus sont « modestes ».


DESCRIPTIF DES DIFFERENTS DISPOSITIFS





  1. INVESTISSEMENT LOCATIF NEUF ET ANCIEN REHABILITE : le dispositif "Robien recentré" et le dispositif "Borloo neuf"


Les investissements réalisés pour l'acquisition de logements neufs et la réhabilitation de logements anciens à compter du 1er septembre 2006 peuvent bénéficier du régime d'amortissement dit " Robien recentré" ou du dispositif « Borloo neuf ».
L'option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble, d'acquisition du logement si elle est postérieure ou d'achèvement des travaux dans le cas d'une acquisition suivie de transformation. Elle est irrévocable. Elle concerne les options exercées à compter du 1.9.06 lors de la déclaration des revenus de 2006.

Spécificité « Robien recentré » : Ce dispositif se substitue au " Robien classique ".

Le " Robien recentré " et le " Borloo neuf " coexistent, ce qui signifie que pour les investissements réalisés depuis le 1.9.06, les investisseurs peuvent choisir d'opter soit pour le " Robien recentré ", soit pour le " Borloo neuf ".
CHAMP D'APPLICATION
Ce régime ne concerne que les propriétés urbaines situées en France (métropole et DOM). Le bénéfice de cette mesure ne peut être cumulé pour un même logement avec la réduction d'impôt au titre de l'investissement dans les DOM.

Sont concernés :

  • l'acquisition à compter du 1.9.06 de logements neufs. Pour les immeubles achevés, comme ceux acquis en l'état futur d'achèvement, c'est la date de l'acte définitif de vente qui importe ;

  • les logements que le contribuable a fait construire et qui font l'objet, à compter du 1.9.06, d'une déclaration d'ouverture de chantier ;

  • l'acquisition à compter du 1.9.06 de locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements ;

  • les logements acquis à compter du 1.9.06, après travaux de réhabilitation par le vendeur ;

  • l'acquisition à compter du 1.9.06 de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence (cf. décret du 30.1.02) et qui font l'objet, de la part de l'acquéreur, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs (arrêté du 19.12.03 : JO du 21.12.03).


VOS AVANTAGES
Un régime d'amortissement fiscal accéléré : si vous achetez un logement neuf ou assimilé, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers un amortissement égal à 6 % par an du prix d'acquisition pendant les 7 premières années et égal à 4 % par an les 2 années suivantes.

  • Vous pouvez également amortir certaines dépenses de gros travaux.

Spécificité « Borloo neuf » :

  • Puis, si les conditions demeurent respectées, 2,5% par an pendant 6 ans. Au total, vous pouvez donc bénéficier en 15 ans d’un amortissement de 65% du prix d’achat (terrain compris).

  • Vous pouvez bénéficier d’une déduction spécifique de 30% sur vos loyers imposables pendant toute la durée de l’amortissement.


VOS ENGAGEMENTS
Vous louez votre logement nu :

  • pendant neuf ans (sans prorogation possible),

  • à un locataire qui utilise le logement à usage d'habitation principale,

  • les ressources du locataire ne sont pas plafonnées. Il est possible de louer à un ascendant ou descendant à condition qu'il soit détaché du foyer fiscal du bailleur,

  • pour un loyer inférieur à un plafond (cf. ci-dessous).

La location devra prendre effet dans les 12 mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Spécificité du « Borloo neuf » : Cependant, le propriétaire-bailleur ayant rempli les conditions du dispositif pendant 3 ans, peut mettre le logement à disposition de l’un de ses ascendants ou descendants et ce pendant une durée de 3 ans. Le terme de la période d’application du dispositif est reporté d’une durée équivalente.

QU'EST CE QUE L'AMORTISSEMENT ?
L'amortissement est une charge déductible du revenu foncier imposable qui s'ajoute aux autres frais que vous pouvez déduire en régime de location ordinaire.
Si les charges sont supérieures aux loyers, le déficit foncier constaté est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10.700 €. Il entraîne donc une diminution de votre impôt sur le revenu.
PLAFOND DE LOYER ET DE RESSOURCES
Le plafond de loyer est fixé selon la ville dans laquelle se trouve le logement.

Le plafond de loyer est plus élevé pour le dispositif « Robien recentré » que pour le « Borloo neuf ». (v. page 2 : zonage)

Par ailleurs, le dispositif « Robien recentré » ne fixe pas de plafond maximum de ressources, tandis que le dispositif « Borloo neuf » fixe un plafond de ressources maximum pour les locataires. (v. page 2 : Tableau Plafond de ressources)
LE SAVIEZ-VOUS ?
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur.

  • Si un logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, et s'il est loué à l'un des associés ou à un membre du foyer fiscal d'un associé, ce dernier ne peut pas bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement.

  • Le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint ou les membres de son foyer fiscal, à la condition qu'il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

Une déduction est mise en place au titre de l'amortissement des souscriptions en numéraire de parts de SCPI suivant des conditions particulières.
Le dispositif "Robien recentré" est fiscalement moins avantageux. L’amortissement est limité à 50% du montant de l'investissement, mais le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire.

Le dispositif "Borloo neuf"est fiscalement plus attractif, avec des loyers se situant 20% en-dessous de ceux du "Robien recentré" mais l'avantage de bénéficier d'une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus bruts.
Exemple : Robien recentré Simulation d'un investissement locatif dans le neuf
Une personne achète le 1er janvier 2005 un deux-pièces de 25 m2 en région parisienne, d'une valeur de 100.000 euros (y compris les frais annexes).

Montant du loyer : Cette personne s'engage à louer le logement pendant neuf ans à un loyer maximum de : 25 m2 x 9 euros par mois, soit 475 euros.

Gains fiscaux : En contrepartie de son investissement et des contraintes de location qui pèsent sur elle, cette personne peut déduire 8.000 euros de ses revenus fonciers imposables chaque année (100.000 X 8%) pendant 5 ans, puis 2.500 euros chaque année les 4 années suivantes (100.000 X 2,5%). Si les conditions demeurent respectées, elle peut, de nouveau, déduire 2.500 euros pendant 6 années supplémentaires (100.000 X 2,5%). Au bout de 15 ans, elle aura, donc, déduit 65.000 euros.

Le taux de la déduction forfaitaire est ramené à 6 % pendant la période d'amortissement.

Calcul des revenus fonciers la première année :

Loyer annuel: 5.700 euros (loyer pratiqué inférieur au loyer plafond)

Déduction forfaitaire : - 342 euros (5.700 x 6 %)

Amortissement : - 8.000 euros (100.000 x 8 %)

Intérêts d'emprunt : - 4.600 euros (hypothèse)

Autres charges : - 220 euros (hypothèse)

Déficit : - 7.462 euros

Le déficit foncier égal à 8.120 euros est déductible du revenu imposable.

Taux de rendement interne de l'investissement :

Grâce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne du placement ainsi réalisé est de 6,5% contre 3,7% dans le dispositif Besson.



  1. INVESTISSEMENT LOCATIF ANCIEN : le dispositif "Borloo ancien"


CHAMP D'APPLICATION


  • Ce régime ne concerne que les propriétés urbaines situées en France (métropole et DOM).

  • Le " Borloo dans l'ancien " s'applique aux logements conventionnés loués à compter du 1er octobre 2006.

  • Malgré sa dénomination, l'avantage fiscal peut concerner indifféremment un logement ancien ou neuf.

  • Le logement doit être aux normes de décence (cf. décret du 30.1.02).


VOS AVANTAGES


  • Vous bénéficiez d'une déduction spécifique de 30 % sur vos loyers imposables pendant toute la période d'engagement de location lorsque vous acceptez de conventionné avec l'ANAH à un niveau de loyer et de ressources intermédiaires .

  • Vous bénéficiez d'une déduction spécifique de 45 % sur vos loyers imposables pendant toute la période d'engagement de location lorsque vous acceptez de conventionné avec l'ANAH à un niveau de loyer et de ressources dit " social " ou " très social " . Le montant de la déduction étant identique entre conventionnement social ou très social, le choix se fera en fonction des montants de subventions attendues de l'Agence et non selon des critères fiscaux.

  • Dans le cadre d'un conventionnement social ou très social, l'APL est versée en tiers payant, elle vous est donc directement adressée.

  • A l'occasion du conventionnement, vous pouvez obtenir une subvention de l'ANAH (dont le taux varie de 20 % à 70 % selon les engagements auxquels vous consentez et le lieu de situation de l'immeuble) pour la réalisation de travaux.

Le dispositif est prorogeable par périodes de trois ans en cas de poursuite du conventionnement avec l'ANAH.
VOS ENGAGEMENTS
Vous louez votre logement nu :

  • pendant six ans ou 9 ans minimum en cas de travaux subventionnés par l'ANAH ;

" à usage d'habitation principale ;

  • à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal, un ascendant, un descendant ou une personne occupant déjà le logement et dont les revenus lors de l'entrée dans les lieux sont inférieurs à plafond de ressources lesquelles varient selon que le conventionnement est intermédiaire , social ou très social ;

  • pour un loyer inférieur à un plafond qui varie selon que le conventionnement est intermédiaire (créer un lien), social (créer un lien) ou très social (créer un lien).



I.MICRO-FONCIER



CHAMP D'APPLICATION
Revu et corrigé, le régime du micro-foncier s'adresse aux propriétaires-bailleurs. Encore faut-il choisir entre ce nouveau dispositif et le régime réel.

Depuis le 1er janvier 2002, le régime du « micro- foncier » s'applique de plein droit et non plus sur option aux contribuables dont le montant brut des loyers annuels ne dépassent pas 15.000 euros HT. Cette limite s'apprécie dans le cadre du foyer fiscal et pour l'ensemble des immeubles détenus.
Le régime micro-foncier ne s'applique pas aux catégories suivantes :

  • les propriétaires de monuments historiques et d'immeubles donnés en nue-propriété donnés en location ;

  • les bénéficiaires des avantages fiscaux attachés aux opérations de restauration immobilière ;

  • les associés de SCI (société civile immobilière) donnant en location des immeubles nus ;

  • les bénéficiaires de la réduction d'impôt pour investissement locatif ou de la déduction au titre de l'amortissement.


VOS AVANTAGES
Dans la pratique, le propriétaire doit seulement figurer sur sa déclaration générale d'impôt n° 2.042, ses loyers bruts. Par conséquent, le contribuable est dispensé de remplir la déclaration d'impôt n° 2.044. Compte tenu de l'abattement forfaitaire de 30 %, l'administration fiscale calculera de manière automatique un revenu imposable égal à 70 % du montant desdits loyers bruts.
Le régime optionnel :

Même si ce nouveau régime concerne la grande majorité des propriétaires bailleurs, certains n'ont pas forcément intérêt à le retenir pour déclarer leurs revenus issus de placements immobiliers donnés en location. Tel est le cas par exemple si le propriétaire- bailleur commence à rembourser un prêt immobilier contracté pour financer son investissement locatif ou (et) réalise des travaux de réparation et d'amélioration dans le logement destiné à la location. Aussi avant de remplir sa déclaration des revenus, le contribuable doit évaluer ses charges financières. S'il retient l'option des dépenses réelles, son abattement se limite à 14 %, mais il peut déduire en intégralité ses charges, notamment les dépenses de travaux importantes ou (et) les frais de gérance, et (ou) les intérêts d'emprunt. En optant pour le régime réel d'imposition, il doit souscrire une déclaration n° 2.044. Depuis le 1er janvier 2003, l'option pour le régime réel s'exerce pour une durée de trois ans et présente la caractéristique d'être irrévocable. Une exception toutefois : les propriétaires qui en mars dernier, ont opté au titre de l'année 2001 pour le régime du réel seront autorisés à renoncer à leur option pour ce régime réel lors du dépôt en 2003, de leur déclaration de revenus de l'année 2002.

II.LOCATION MEUBLEE



Propriétaires, les bénéfices que vous tirez de votre location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Vous aurez aussi à vous acquitter de la taxe professionnelle. Dans certains cas, vous pouvez être exonéré de ces impositions.

Les locations meublées occasionnelles, permanentes ou saisonnières sont en principe exonérées de T.V.A . Vous aurez en contrepartie à régler la contribution sur les revenus locatifs.

Source ADIL

ARTICLES DE PRESSE


« Où va le logement neuf ? » - Le figaro le 07 avril 2007 – Christine LAGOUTTE



Les investisseurs sont moins actifs avec les nouveaux dispositifs de défiscalisation. Résultat : les stocks augmentent.
Les ventes de logements neufs auraient-elles mangé leur pain blanc ? Elles ont connu un millésime 2006 historique avec 126 262 transactions, signant ainsi la quatrième année consécutive de hausse. « Ce chiffre représente plus du double des ventes de logements neufs enregistrés en 1995 », souligne Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs-constructeurs.

Mais depuis quelques mois, plusieurs signaux virent à l'orange. Les stocks de logements neufs disponibles étaient en hausse de 49 % à la fin de l'année dernière à 78 948 lots. « Les stocks retrouvent leur niveau de 1995. Mais, à l'époque, le délai d'écoulement était de seize mois, alors qu'aujourd'hui il est de sept mois », relativise-t-il.

La « carotte fiscale » en panne



Au quatrième trimestre, le marché francilien des appartements neufs s'est effondré de 31 %, souligne la Chambre des notaires, tous les départements (à l'exception de l'Essonne) étant touchés. Sur l'ensemble de l'année, le repli est de 7,9 %, avec 1 800 transactions de moins. « Est-ce le fruit d'une offre inadaptée aux attentes de la demande ou d'une pénurie de produits commercialisés ? » s'interroge-t-elle. Pour Me Michel Frémeaux, les avantages fiscaux proposés par le nouveau régime Borloo populaire et Robien recentré sont « moins attractifs, plus contraignants et moins lisibles ». On assiste à « un essoufflement de la carotte fiscale ».
Depuis l'automne et l'entrée en vigueur des nouveaux dispositifs de défiscalisation, les investisseurs font preuve d'attentisme. Le phénomène est réel en Ile-de-France. En 2006, ils ont représenté 40 % des transactions dans le neuf, contre 45 % en 2004 et 2005. En province, en revanche, la part des investisseurs se maintient autour de 57 %, selon Jean-François Gabilla.
Ce repli a plusieurs explications. La refonte du barème de l'impôt sur le revenu rend moins intéressants les dispositifs de défiscalisation pour plusieurs catégories de contribuables. Par ailleurs, la déconnection de certains programmes avec la réalité du marché locatif incite à plus de sélectivité. Une étude du Crédit foncier sur un échantillon de 17 opérations Robien en Aquitaine et dans le Poitou-Charentes souligne un écart moyen de 15 % entre les prix de commercialisation et les prix de marché. « Cet écart variait de 20 à 38 % pour la moitié des programmes », insiste-t-il.
Les prochains mois seront donc riches d'enseignements sur l'évolution de ce marché. On surveillera en particulier le rythme des mises en chantier, qui a connu entre décembre 2006 et février 2007 un décrochage de 15 %.
« Immobilier : Des logements neufs ne trouvent pas de locataires » - Le Monde le 18 avril 2006 – Bertrand BISSUEL




Le phénomène a de quoi surprendre dans un contexte général de pénurie locative : des logements neufs ne trouvent pas preneurs. Mais cet état de fait prévaut bel et bien dans des municipalités de taille moyenne : Dax, Mont-de-Marsan (Landes), Montauban (Tarn-et-Garonne), Tarbes (Hautes-Pyrénées). Sans être cantonné au Sud-Ouest, ce dérèglement des marchés locatifs y semble plus répandu qu’ailleurs. Il reflète les effets pervers de l’amortissement "Robien".

Installé au printemps 2003 par le ministre du logement de l’époque, ce dispositif visait à soutenir l’investissement locatif en accordant des réductions d’impôt aux particuliers qui achètent un bien neuf et le mettent en location pendant au moins neuf ans - sous réserve de ne pas dépasser certains niveaux de loyers. L’objectif a été atteint : en 2005, quelque 65 000 habitations neuves ont été vendues dans le cadre de ce dispositif, selon la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC). Les avantages fiscaux ont stimulé l’activité dans le secteur du bâtiment, ce qui explique, en partie, la reprise des mises en chantier (410 000 en 2005, soit le chiffre le plus élevé depuis le début des années 1980).

Quel a été l’impact de l’"amortissement Robien" dans le Sud-Ouest ? Difficile à dire, en l’absence de statistiques. Certains fonctionnaires du fisc s’étonnent de ce "trou noir" qui empêche l’évaluation fine d’un dispositif dont le coût pour les finances publiques n’est pas négligeable (80 millions d’euros en 2004, 190 en 2005, 300 en 2006, d’après des évaluations contenues dans le budget 2006).
Deux mois de loyer gratuits

Cependant, quelques estimations "au doigt mouillé" circulent. Dans le Tarn, la construction de logements collectifs a été multipliée par deux depuis 2002 par rapport au rythme annuel moyen enregistré sur la période 1995-2000, selon une étude de l’Association départementale d’information sur le logement (ADIL). A Albi, les "résidences locatives" représenteraient 80 % des logements d’un quartier qui a été entièrement créé en deux ans. L’ADIL constate que "les loyers de mise en location des logements de Robien (sont) souvent fixés à un niveau trop élevé". Résultat : "Les bailleurs ont du mal à trouver un locataire." Du coup, tout est bon pour appâter le chaland : deux mois de loyer gratuits, dispense de frais d’agence. Des candidats locataires se sont même vu proposer des bons d’achat dans une grande surface.

Le phénomène est loin d’avoir épuisé tous ses effets dans le Tarn : lorsque les programmes en cours de réalisation seront livrés, souligne l’étude de l’ADIL, "on peut s’attendre (...) à une augmentation de la vacance qui s’accompagnera d’un tassement des loyers". "Une telle évolution est d’autant moins improbable, conclut-elle, que les produits offerts semblent assez mal adaptés à la demande en raison de leur standardisation : beaucoup de deux-pièces et de trois pièces, peu de grands logements."

Ce décalage est déjà visible sur certains territoires. A Mont-de-Marsan et sur l’agglomération de Dax, plusieurs centaines de logements sont inoccupées, parce que le plafond de loyer applicable (9,94 euros du mètre carré) est trop élevé par rapport au profil socio-économique des ménages, analyse Yannick Billoux, directeur de l’ADIL. Dans les Landes, la situation tourne parfois à "l’absurde" avec "des habitations vides à louer et des candidats locataires qui ne trouvent pas de logement adapté à leurs ressources", observe Jean-Claude Courtès, agent immobilier à Mont-de-Marsan. "Nous manquons de HLM", ajoute-t-il.

Roger Metellus, président de la FPC pour la région Midi-Pyrénées, reconnaît l’existence du phénomène dans quelques villes où le marché locatif est "timide". Mais ces difficultés sont "marginales et temporaires", selon lui. A terme, les logements inoccupés trouveront preneurs, pronostique-t-il, quitte à ce que les loyers s’ajustent à la baisse. "N’oublions pas les vertus du dispositif Robien qui a permis de reconstituer l’offre à un moment où les investisseurs institutionnels se désengagent du marché locatif", souligne-t-il.

Il n’empêche : des déséquilibres surgissent, ici et là. A qui la faute ? Denise Pons, présidente de la chambre syndicale des propriétaires des Hautes-Pyrénées, pense que les investisseurs ont leur part de responsabilité, dans la mesure où ils ont souvent "acheté sur plan, sans se préoccuper de la demande locale". "L’amortissement Robien fonctionne à guichet ouvert et n’est soumis à aucune contrainte d’emplacement, analyse M. Billoux. C’est un produit libre, vendu dans une logique de défiscalisation." Les investisseurs ont perdu de vue qu’un bien immobilier exige de raisonner sur "le long terme" et doit "répondre à des besoins", renchérit Jean-Michel Baumevieille, gérant de JMB Immobilier à Millau (Aveyron).

Un risque pour les investisseurs

Pour Jacques Souillé, responsable d’une agence immobilière à Agen (Lot-et-Garonne), certains promoteurs ne sont pas exempts de reproches, car ils ont parfois lancé des programmes sans tenir compte de la demande locative ni "consulter les professionnels locaux". Mais M. Metellus se demande si les municipalités touchées ont bien été "raisonnables" en délivrant, presque concomitamment, des permis de construire à plusieurs opérateurs qui produisaient du "Robien".

En tout cas, certains investisseurs risquent de se sentir floués, surtout s’ils perdent leur avantage fiscal, faute d’avoir pu louer leur logement dans les douze mois suivant l’achèvement. Depuis 2003, une quinzaine de réclamations ont été adressées à des directions départementales de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DDCCRF) en Midi-Pyrénées. "Les plaintes ont principalement porté sur l’inadéquation entre les arguments verbaux de la vente, basés sur une évaluation prévisionnelle des revenus, et les recettes réelles jugées faibles en raison des difficultés à trouver des occupants", indique-t-on à la DDCCRF de Haute-Garonne.

A terme, certains immeubles pourraient fort bien basculer dans de graves difficultés. Roland Dompeyre, agent immobilier dans le Tarn-et-Garonne, raconte avoir convoqué des réunions de copropriétaires qui ont attiré deux personnes seulement. Les autres copropriétaires, souvent domiciliés à des centaines de kilomètres de là, ne s’étaient pas déplacés. Seront-ils soucieux de leurs biens, scrupuleux sur le paiement des charges ? Comme le dit un fonctionnaire d’une direction départementale de l’équipement, "on peut s’interroger sur le devenir de résidences" construites en "Robien". Le spectre des copropriétés en difficultés n’est pas loin.
Des mesures correctrices

Le projet de loi "portant engagement national pour le logement", débattu en seconde lecture par les sénateurs, prévoit plusieurs mesures pour corriger les dérives de l’amortissement Robien.

Le "Robien recentré". L’un des trois loyers-plafonds va être revu à la baisse (- 20 %) ; un certain nombre de villes se verront appliquer de nouveaux loyers-plafonds, décotés, là aussi, de 20 %.

Le "Borloo populaire". Il prévoit un échéancier d’amortissement identique à celui du "Robien recentré" (50 % sur neuf ans) et permet à l’investisseur de prolonger la location et l’avantage fiscal sur deux périodes de trois ans, à raison de 2,5 % l’an. Les loyers-plafonds seront inférieurs de 30 % à ceux du marché.







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«rigidités» de l’Etat social, mais aux effets pervers des politiques néo-libérales dont l’impact sur les formes de contrôle de l’investissement...

Les dispositifs d’investissement locatif iconMémoire de fin d’études
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