Cours de mme tenenbaum





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THEME 8
LE FONDS DE COMMERCE (3)

LE DROIT AU BAIL COMMERCIAL
Pour cette séance, chaque étudiant(e) devra apporter lors de la séance de Travaux dirigés le texte des articles L 145-1, L 145-8 à L 145-13, L 145-47 à L 145- 55 du Code de commerce.

Pour les cas pratiques BILLOT et RUBANI, l’étudiant(e) devra indiquer de manière détaillée et précise les textes applicables, l’état de la jurisprudence (en citant précisément les arrêts invoqués) en s’appuyant sur les arrêts reproduits dans la fiche et sur la jurisprudence citée dans les manuels de base figurant dans la bibliographie du cours.


  1. Les conditions du statut des baux commerciaux


DOCUMENT 1 : Cass. Civ. 3ème 19 mars 2008, Bull. III n° 52
Exercice M. BILLOT exploite depuis 1998 un commerce de bijoux anciens dans un magasin situé Place Vendôme à Paris qu’il loue à la société PALACE. Attenant au magasin se trouve un atelier de réparation qui appartient à un ancien joaillier de la Place Vendôme et que M. BILLOT loue également. M. BILLOT a donné son fonds de commerce en location gérance en 2000. Expliquer de manière détaillée et argumentée s’il bénéficie du statut des baux commerciaux en ce qui concerne le magasin d’une part et l’atelier d’autre part.


  1. L’exécution du bail commercial


DOCUMENT 2 : Cass. Civ. 3ème 19 mai 2004, D. 2004, juris. 1669, note Y. ROUQUET (non reproduite)
Exercice Mme RUBANI exploite un commerce de ventes de vêtements pour enfants dans un petit magasin dans le centre ville de Lille qu’elle loue à la société EURALILLE. Elle a conclu un bail commercial avec cette société le 1er juin 2007. Elle vient vous consulter car elle souhaite diversifier son activité en vendant des jouets en bois pour enfants et des produits alimentaires bios pour bébés : elle veut savoir si elle doit avertir le bailleur d’une telle diversification et si ce dernier pourrait, de ce fait, lui imposer une révision du loyer.


  1. La résiliation


Exercice Rechercher les arrêts Civ 3ème 10 juin 2009 : deux espèces (n° 07-18.618 SARL Halles des Viandes c/ Pugliese et a. et n° 08-14.422, Pedemonte c/ SCI Liberté 11 et a.), note F. AUQUE, JCP 2009, n° 42, 330. (arrêts disponibles sur le site internet légifrance, rubrique jurisprudence judiciaire)

Faire une fiche d’arrêt détaillée sur chaque arrêt en expliquant la portée des solutions données.


  1. Les conditions du statut des baux commerciaux


DOCUMENT 1 : Cass. Civ 3ème 19 mars 2008

Sur le moyen relevé d'office après avis donné aux parties :

Vu l'article L. 145-1-I-1° du code du commerce ;

Attendu que les dispositions du chapitre V du titre IV du code de commerce s'appliquent aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal ; qu'en cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 mai 2006), que, par acte du 9 août 1999, Mme X... a donné à bail à la société Thor un appartement ; que, par acte du 22 février 2002, M. Y..., venu aux droits de Mme X..., a délivré à la locataire un congé pour reprise à effet du 1er septembre 2002, puis l'a assignée en validité de ce congé ;

Attendu que pour rejeter cette demande et dire que le bail liant les parties est un bail commercial, l'arrêt retient que, suivant acte notarié du 2 juillet 2001, Mme X... a vendu à M. Y... l'appartement, qu'il était stipulé à cet acte que l'entrée en jouissance aura lieu par la perception des loyers selon les conditions de location consentie par l'ancienne propriétaire à la société Thor et parfaitement connue du nouveau propriétaire, que parmi les documents annexés à l'acte de vente figure un procès verbal en date du 13 mars 2001 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, que dans sa résolution n° 21, il est indiqué "il est fait état des nuisances résultant de l'appartement Argyropoulos lequel sert aussi bien d'entrepôt que de location au personnel du locataire en titre, le renouvellement constant de ces "sous locataires" entraînant une difficulté de gestion des étiquettes de la boîte aux lettres", que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales, le fait d'avoir utilisé pour la rédaction du contrat un document préimprimé visant cette loi ne suffisant pas pour démontrer une volonté non équivoque des parties de soumettre le bail à ces dispositions législatives, que la société Thor justifie que l'appartement loué servait à l'hébergement de son personnel, que cet hébergement était connu des copropriétaires suivant le procès-verbal de l'assemblée générale susvisé, la société utilisant aussi l'appartement comme entrepôt, que, par ailleurs, compte tenu de la nature de ses activités, de l'emploi d'un personnel en majorité d'origine étrangère travaillant pour de courtes périodes et de ce que la fourniture d'un logement constitue un avantage en nature consenti aux employés et artistes recrutés, il s'avère que ce local accessoire à l'exploitation est nécessaire à celle-ci, étant relevé que cette nécessité d'avoir un local accessoire doit s'apprécier sans considération de relogement en d'autres lieux ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à établir que l'appartement avait été loué au vu et au su du bailleur originaire en vue de son utilisation pour l'activité principale exploitée par la société locataire dans d'autres locaux appartenant à un propriétaire différent, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 mai 2006, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée (…)


  1. L’exécution du bail commercial


DOCUMENT 2 : Cass. Civ. 3ème 19 mai 2004

LA COUR : - Sur le premier moyen : - Vu l'article L. 145-47, alinéa 3, du Code du commerce, ensemble l'article L. 145-15 de ce Code ; - Attendu que, selon le premier de ces textes, lors de la première révision triennale suivant la notification visée à l'alinéa précédent, il peut, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-38, être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués ; - Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 27 novembre 2002) rendu en matière de référé, que M. X... a donné à bail à Mme Y... un local à usage de café, bar, PMU ; que par avenant du 6 février 1998 à effet du 15 janvier 1998, les parties sont convenues d'adjoindre aux activités initiales les activités de tabac, journaux, loterie moyennant une augmentation du loyer ; que des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire avant de l'assigner en constatation de la résiliation du bail ; que Mme Y... a soutenu que l'avenant était contraire aux dispositions de l'article L. 145-47 du Code de commerce ; - Attendu que, pour débouter Mme Y... de sa demande en annulation de l'avenant du 6 février 1998, l'arrêt retient que l'article L. 145-47 du Code de commerce n'interdit pas une modification contractuelle des loyers mais ne fait que préciser dans son alinéa 3 les conditions de cette modification en l'absence de dispositions conventionnelles librement consenties entre les parties ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions de l'article L. 145-47 sont d'ordre public et ne peuvent être écartées que par une renonciation intervenant une fois acquis le droit à la déspécialisation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Par ces motifs, [...] casse et annule, [...] renvoie devant la cour d'appel de Chambéry [...].
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